İmar Durumu Sorgulama Nasıl Yapılır?

Tarım arazileri kendi içerisinde bakanlık tarafından yapılan zemin etütü çalışmaları yani toprağın tuz oranı, taşlılık, drenaj, alkalilik özellik ve oranlarının etütleri doğrultusunda toprağın özelliklerine göre bazı gruplara ayrılmaktadır. Bu gruplardan başlıcaları mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazilerinden oluşmaktadır. Bu bilgiler doğrultusunda gayrimenkul hukukuna göre tapuda niteliği tarla olan bir taşınmazın imara açılması ancak arsa niteliğini kazanması ile mümkün olabilmektedir. Tarım arazilerinin imara açılabilmesi için ise öncelikle tarla arsa cins değişikliği işleminin yapılması gerekmektedir. Tarla arsa cins değişikliği için tarlanın;

· 1/1000 Ölçekli imar planı içinde kalması,

· Yapılaşmaya açık bir fonksiyona sahip olması gerekmektedir.

1/1000 ölçekli imar planı hükümleri çerçevesinde yapılacak imar uygulaması sonucunda tapuda “tarla” olarak gözüken nitelik “arsa” olarak dönüşecektir.

Tarım Arazisi Cins Değişikliği İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Tarla, bağ veya bahçeden oluşan gayrimenkulünüzü arsaya dönüştürmek istediğiniz takdirde cins değişikliği işlemini yaptırmanız gerekmektedir. İşte tarım arazisinin cins değişikliği işlemi için gerekli olan belgeler:

· Gayrimenkulün tapu senedi,

· Gayrimenkulün maliki veya temsilcisinin nüfus cüzdanı,

· Gayrimenkulün cins değişikliği işlemi için yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasında sakınca olmadığına dair belediye veya valilik izni.

Tarım Arazisinin İmara Açılma Süreci:

· 1- Arazi Durum Tespiti

İlk adım, tarım arazisinin durumunun belirlenmesidir. Bu süreçte, arazinin tarım arazisi olup olmadığını ve hangi sınıfta yer aldığını belirlemek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvurulur. Arazi, “mutlak tarım arazisi” veya “dikili tarım arazisi” olarak sınıflandırılmışsa imara açılması çok daha zordur. Ancak marjinal tarım arazileri , imar izni alınabilecek tarım arazileri arasında yer alır.

· 2- Tarım Arazisinin Marjinal Arazi Olarak Belirlenmesi

İmara açılmak istenen tarım arazisinin, marjinal tarım arazisi olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Marjinal tarım arazileri, tarımsal üretim açısından verimsiz kabul edilen alanlardır. Bu nedenle, bu araziler imara açılmaya daha uygun olabilir. Tarım ve Orman Bakanlığı’na başvuru yapılarak bu belirleme yapılır.

· 3- Toprak Koruma Kurulu İzni

Tarım arazilerinin imara açılabilmesi için Toprak Koruma Kurulu’ndan izin alınması zorunludur. Bu kurul, arazinin tarımsal niteliğini, çevresel etkilerini ve sürdürülebilirliğini değerlendirir. Eğer arazi imara açılmaya uygun görülürse, izin süreci başlatılır.

· 4- Plan Değişikliği Talebi

Toprak Koruma Kurulu’ndan alınan izin sonrası, yerel belediyeye veya ilgili kurumlara başvurarak imar planı değişikliği talep edilmelidir. Bu aşamada, tarım arazisinin kullanım amacı değiştirilir ve yapılaşmaya uygun hale getirilir. İmar planı değişikliği, belediyelerin ilgili birimlerinde yapılır ve bu süreç aylarca sürebilir.

· 5- Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED)

İmara açılacak tarım arazilerinin çevresel etkilerini değerlendirmek amacıyla *Çevresel Etki Değerlendirme (ÇED) raporu* hazırlanmalıdır. ÇED süreci, arazinin imara açılmasının çevreye ve ekosisteme nasıl etki edeceğini detaylı bir şekilde inceler. Bu süreç, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yürütülür.

· 6- Belediye Onayı ve Ruhsat Alınması

ÇED raporunun olumlu çıkmasının ardından, yerel belediyeden gerekli ruhsatlar alınarak arazi resmen imara açılır. Bu süreçte belediyeler, imar planlarına uygunluğunu değerlendirir ve son onayı verir. İmara açılan arazide, belirlenen kurallara uygun şekilde yapılaşma başlatılabilir.

Tarım Arazisi İçin Tarlaya İmar İzni Ne Kadardır?

Öncelikle araziler, genel olarak tarım arazileri ve arsalar olarak iki gruba ayrılır. Tarım arazileri üzerinde tarım yapılan arazilerdir ve imar parselleri olmadığından üzerlerine ruhsatlı binalar yapılamamaktadır. Bu araziler bağ, bahçe, tarla, zeytinlik, tarım vb. olarak farklı isimlerle adlandırılabilmektedir. İmarsız olan tarlalar üzerinde yapılaşmaya izin verilmemektedir. Ancak belli sınırlamalar dahilinde tarlaya inşaat yapılabilmektedir.

Peki, tarlaya imar izni ne kadardır? Tarlaların imarı bulunmasa da üzerinde ruhsatlı ve tarım amaçlı vs. yapılaşma yapmak bazı şartlar altında mümkündür. Bu şartlar için; üst ölçek planı bulunmayan iskân dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı yüzde 5’ten fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda 250 metreyi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği 6,50 metreyi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına 5.00 metreden fazla yakın olmamak şartı ile bir ailenin oturması için bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta veya bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilmektedir.

İmara Açılan Tarım Arazilerinde Vergilendirme

Tarım arazilerinin imara açılmasıyla birlikte, arazi değerinde artış meydana gelir. Bu durum, arazi sahiplerinin daha fazla emlak vergisi ödemesine neden olabilir. İmara açılmış arazilerin vergilendirilmesi, arazi türüne, imar planına ve yapılacak projelere göre değişiklik gösterir. İmara açılan arazilerin vergilendirilmesi konusunda detaylı bilgi almak için yerel vergi dairelerine başvurulmalıdır.