Kira sözleşmesinde yoksa ÜFE oranında zam da yok!

Kiracılar için zamla ilgili alınan yeni bir emsal karar, artık kira sözleşmesinde tüm şartların açıkça belirtilmesini şart koşacak görünüyor. Normalde evler için kira kontratları genelde bir senelik yapılır ve bu kontratların üstünde ödemeniz gereken aylık kira ile bir yıllık toplam kira bedeli belirtilir. Bir yılın sonunda, ev sahibi yasal olarak belirlenen oranlar çerçevesinde ve belli kurallar altında zam yapma hakkında sahiptir. Kira zam oranı ise her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Üretici Fiyat Endeksi’nin (ÜFE) 12 aylık ortalamasını geçemez. Yargıtay’ın bir dava sonucunda aldığı yeni emsal karara göre ise kira sözleşmesinde zammın hangi koşullar altında yapılacağı açıkça yazmıyorsa ev sahibi ÜFE oranında zam yapsa dahi kiracı bunu kabul etmeyebilecek. Zamlı kira ödemeyen kiracı, bu durumda tahliye de edilemeyecek. Peki davaya konu olan olay nasıl gelişti?

Kiracı savunmasında sözleşmeyi kullandı

Yozgat’ın Yerköy ilçesinde evini kiraya veren davacı kişi, kira sözleşmesi nde bedelin ne şekilde artacağına, zammın hangi koşullarda yapılacağına dair bir madde koydurmamıştı. Ancak daha sonra ev sahibi, kiracısından ÜFE oranında artış talep edince, kiracı bunu kabul etmedi. Ev sahibi evin boşaltılması istemiyle dava açtı.

Ev sahibi, kiracısının artış yapmadığını, yıllık eksik ödenen farkın ödenmesi için ihtar gönderdiğini ancak farkın ödenmediğini ileri sürdü ve kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini talep etti. Kiracı ise savunmasını, kira sözleşmesinde artış maddesi bulunmadığına dikkat çekerek yaptı.

Yerel mahkemenin kararı temyizde bozuldu

Yerköy Sulh Hukuk Mahkemesi davayı kabul ederek kiracının evi tahliye etmesini kararlaştırdı. Kiracının kararı temyize götürmesi üzerine dosyayı alan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracılar lehine emsal bir karara imza attı ve yerel mahkemenin kararını bozdu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında, kira akdini sona erdiren nedenlerden birinin kiracının temerrüdü olduğuna dikkat çekti. Kararda kiracının kirayı ödememesi veya geç ödemesi durumlarında akdin feshinin biçim ve koşullarının Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlendiği belirtildi.

Kararda, kiracının ona verilen sürede kirayı ödememesi halinde kira akdinin feshedileceğinin altı çizildi. Bu sürenin konut ve çatılı iş yerlerinde 30, ürün kiralarında 60, diğer kira ilişkilerinde ise en az 10 gün olduğu belirtildi.

Ev sahibi ÜFE ile zam hakkını ispat etmek zorunda

Diğer yandan kararda kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat etme görevinin davacıya; kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispatının ise davalıya düştüğünün altı çizildi.

Emsal kararda şu sözlere yer verildi, "Taraflar arasında imzalanan ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedeli 350 TL olarak kararlaştırılmış, sonraki yıllar kira bedelinin artırılacağına dair bir düzenleme yapılmamıştır. Davacı, dava dilekçesinde kira bedellerinin yıllık ÜFE artışına göre ödenmediğinden bahisle temerrüt nedeniyle tahliye talep etmiş ise de sözleşmede artış maddesi bulunmamakla davaya konu kira tutarının ispatı kiraya verene aittir. Davacının tek yanlı kira oranı ve kira bedeli belirlemesine itibar edilemez. Davacı kiraya veren, kira miktarının ÜFE ile artırılacağını ispat edemediğine göre, aylık kiranın sözleşmede yazılı olan 350 lira olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."

'Kira artış oranı sözleşmede açıkça belirtilmeli'

Konu ile ilgili olarak Hergüner Bilgen Özeke Avukatlık Ortaklığı uzmanlarının Emlakjet 'e yaptığı değerlendirme ise şöyle: "Türk Borçlar Kanunu'nun 344. Maddesi uyarınca 'Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.' Dolayısıyla, sözleşmede bir artış oranı belirtilmemişse, kanun gereği kiraya verenin kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından tespitini talep etmesi gerekmektedir.

Bu esaslar dahilinde, kiraya verenin kendi başına ÜFE oranında artış yaparak artış yapmadığı için eksik kira bedeli ödediği gerekçesiyle kiracıyı tahliye etme imkanı bulunmamaktadır. Yargıtay'ın ilgili kararına konu olan olayda da, kiraya veren kira tespit davası açmak yerine doğrudan ÜFE oranında artış uygulamış. Bu nedenle de eksik kira ödemesine dayanarak tahliye talebini Yargıtay uygun bulmamış. Bu yönüyle Yargıtay kanuna uygun bir yaklaşım benimsemiş görünüyor. Kiraya verenlerin bu tür sıkıntılar yaşamamak adına, kanuni sınırlar çerçevesinde kira artış oranını sözleşmede belirtmeleri önem taşımaktadır."