Kira Sözleşmesi Nedir? Sözleşme Türleri Nelerdir?
Kira sözleşmesi , mülk sahibi ve kiracı kişi veya kurum arasında yapılan karşılıklı yükümlülükleri içeren yazılı anlaşmadır. Kira sözleşmesi süreli veya süresiz olabilir. Kira kontratı olarak da bilinen sözleşme üzerinde süre yazmıyorsa sözleşme bir yıllık olarak kabul edilir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Biterse Ne Olur?
Eğer kiracı, bir yıllık kira sözleşmesinin bitimine 15 gün kala ev sahibine fesih talebinde bulunmazsa, kira kontratı bir yıl daha uzamış kabul edilmektedir.
Kira sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Kira sözleşmesinin feshi, yasal açıdan önemli bir konudur ve iki ana yolla gerçekleştirilebilir: Dava yoluyla ve bildirim yoluyla.
1. Dava Yoluyla Fesih
Kira sözleşmesinin dava yoluyla feshi, kiracının veya mal sahibinin yasal haklarını koruma amacıyla mahkemeye başvurarak sözleşmenin iptal edilmesini talep etmesidir. Bu tür bir fesih genellikle aşağıdaki durumlarda gündeme gelir:
. Kiracının kira bedelini ödememesi,
. Kiralanan taşınmazın amacı dışında kullanılması,
. Kiracının veya ev sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi.
Bu durumlarda, ev sahibi veya kiracı, mahkemeye başvurarak kira sözleşmesinin feshi için dava açabilir. Mahkeme süreci, delillerin sunulması ve tarafların savunmalarının dinlenmesi ile ilerler ve hâkimin kararı doğrultusunda sözleşme feshedilebilir.
2. Bildirim Yoluyla Fesih
Bildirim yoluyla fesih, kira sözleşmesinin taraflardan birinin belirli bir süre önceden karşı tarafa yazılı bildirimde bulunarak feshedilmesidir. Bu yöntem, genellikle belirsiz süreli kira sözleşmeleri için kullanılır. Bildirim süreleri, kira sözleşmesinin türüne ve kira süresine göre değişiklik gösterebilir:
. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri: Kiracı, kira sözleşmesini feshetmek istediğinde, en az 15 gün öncesinden ev sahibine yazılı bildirimde bulunmalıdır. Ev sahibi ise kiracıyı tahliye etmek istediğinde 6 ay öncesinden yazılı bildirimde bulunmalıdır.
. Belirli süreli kira sözleşmeleri: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi dolmadan fesih ancak tarafların anlaşması ile mümkündür. Aksi takdirde sözleşme, sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Her iki fesih yöntemi de yasal prosedürlere tabidir ve tarafların haklarını koruyacak şekilde yürütülmelidir. Dava yoluyla fesihte mahkeme kararı beklenirken, bildirim yoluyla fesihte belirli süreler dikkate alınarak işlem yapılmalıdır. Bu süreçlerde uzman bir avukatın desteği, tarafların yasal haklarının korunması açısından önemlidir.
Ev Sahibi Kira Sözleşmesini Hangi Durumlarda Feshedebilir?
. Ev sahibinin kendisinin veya bir yakının konuta ihtiyacı olması,
. Kiracının, kirayı ödememesi,
. Kiranın eksik veya gecikmeli olarak ödenmesi,
. Konutun kentsel dönüşüme girmesi,
. Tahliye taahhütnamesi nin sona ermesi gibi durumlarda ev sahibi sözleşmenin feshedilmesini talep edebilir.
Kiracı Kira Sözleşmesini Hangi Durumlarda Feshedebilir?
Kiracının kira sözleşmesini feshedebilmesi aşağıdaki iki koşul gereklidir.
1- Ev sahibi ile belirli süreli kira sözleşmesinin bulunması gerekir.
2- Fesih işlemi, kira sözleşmesi sona ermeden en az 15 gün önce ev sahibine yazılı olarak bildirilmelidir.
Kiracı Kontrat Süresi Dolmadan Evden Çıkarsa Ne Olur?
Kiracının sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshi olağan fesih ve olağanüstü fesih olarak ikiye ayrılmaktadır.
Fesih sebebinin mülk sahibi veya kiracıdan kaynaklanması ve konutta yaşamı çekinilmez kılması durumuna bağlı olarak feshedilmesi durumuna olağanüstü fesih denmektedir.
Konutun sağlık koşullarını tehdit etmesi, evin kullanılabilirliğinin kalmaması gibi durumlar tek taraflı fesih hakkı kazandırmaktadır. Bu durumda kiracı herhangi bir yaptırım ile karşı karşıya gelmez. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunması halinde ise kiracı kira sözleşmesini feshedebilir aksi takdirde sözleşme bir yıl daha uzamış sayılmaktadır. Kiracının kira sözleşmesinden önce sözleşmeyi feshetmesi durumunda kiracı mülk sahibine erken tahliye tazminatı ödemek zorundadır. Bu yüzden kiracı evden çıkmaya karar verdiğinde öncelikli olarak mal sahibi ile anlaşma yoluna gitmelidir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise kiracı gerekli tazminatı öder. Peki bu hususta olası durumlar ve yükümlülükleri nelerdir?
Evin yeniden kiraya verilememesi durumunda kiracı tazminat öder mi?
Kiracının sözleşme bitiş tarihinden önce mülkten ayrılması durumunda mülk sahibi maddi olarak zarara uğramaktadır. Neden olunan bu zarar sözleşmeyi bozan taraf olan kiracı tarafından karşılanır. Ödenecek tazminat miktarı mülkün yeniden kiraya verilebilir olduğu süreye bağlı olarak değişmektedir. Örneğin; 4 yıllık anlaşma imzalayan bir kiracı, ilk senenin sonunda mülkü boşaltırsa kiracının 4 yıllık kira ödemesi gibi bir ihtimal kabul görmemektedir. Bilirkişi tarafından mülkün kiraya verilebilir süresi belirlenir. Bilirkişinin “Mülk 4 ay içerisinde kiraya verilebilir.” Demesi durumunda tazminat maksimum 4 aylık olarak ödenmektedir.
Evin hemen kiraya verilmesi durumunda kiracı tazminat öder mi?
Bu durumda standart sözleşmelerde mülk sahibinin kiracıdan tazminat isteme hakkı bulunmamaktadır. Ancak bunun için kiracı çıkmadan en az 2 ay önce mal sahibine bildirimde bulunmalıdır. Kanıtlanabilirliği açısından bildirimin yazılı olarak yapılması önerilmektedir. Sözleşmede özellikle aksi yönde bir madde bulunuyorsa mülk sahibinin kiracıdan tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Örneğin; sözleşmede “Erken çıkarsa tazminat öder.” gibi bir madde bulunması durumunda kiracı oturmadığı aylarında kirasını ödemek durumunda kalır.
Erken tahliye halinde depozito verilir mi?
Depozito evin teslim alındığı gibi iadesi veya ödenmeyen son kira bedelinin teminatı olması açısından alınan bir miktardır. Şartların yerine getirilmesi durumunda ise kiracıya iade edilmesi gerekmektedir. Çoğu zaman erken çıkma durumunda ev sahipleri tarafından verilmek istenmese de depozitonun cayma bedeli veya cezai şart olarak kullanılması gibi bir ihtimal söz konusu değildir.
Kira bedeli yıllık ödenmişse ne olur?
Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkılması durumunda kira bedeli yıllık ödenmişse kiracı için durum daha zor hale gelebilmektedir. Bu durumda da ödenmemiş olması halinde uygulanan aynı hükümler uygulanır. Kiracının tazminat ödemesi gerektiği durumda; tazminat miktarından geriye kalan kısım, ödememesi durumunda ise geriye kalan ayların kira bedelinin tamamı mülk sahibi tarafından kiracıya geri ödenir.
Ev sahibi anahtarları almazsa ne olur?
Anahtarlar mutlaka ev sahibine teslim edilmelidir. Aksi taktirde kira sözleşmesi devam ediyor sayılmaktadır. Ev sahibinin sözleşmede bulunan kira süresinin dolmadığını, bu nedenle anahtarı teslim alamayacağını söylemesi durumunda ise sulh hukuk mahkemesine durum bildirilmeli ve hâkimin belirttiği yere tevdi edilmelidir.