Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

Konut sahibi olanlara kat mülkiyeti, kat irtifakı, hisseli olmak üzere üç farklı tapu verilir. Her tapunun farklı özelliklere sahip olması ev almak isteyenleri bu konuda araştırmaya iter. Sen de kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir diye soruyorsan bu içeriğimiz tam sana göre!

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış inşaatların arsa üzerindeki payını ifade eden bir kavramdır. Konut projeleri söz konusu olduğunda yapı bitirilmemiş olsa da arsa üzerinde kişinin ne kadar payı olduğu bu tapu ile anlaşılır. Arsa üzerinde başlanması planlanan ya da başlanan inşaata yönelik olarak şahsi mülkiyet hakkı tanır.

İnşaat hâlindeki projelerde hak ve söz sahibi olmak isteyenler kat irtifakı tapusu çıkarabilir. Kat irtifakı hukuki anlamda bağlayıcılığı olan bir durumdur. Bu nedenle resmî işlemler Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden alınan belgelerle yapılır. Kat irtifakı kurmak için yapılan başvurularda şu belgeler istenir:

Kat irtifakı başvuru dilekçesi

İnşaatın vaziyet ve yönetim planı

Tapu senedi

Mimari proje

Tarafların nüfus cüzdanı

TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) online uygulamaları üzerinden de kat irtifakı başvurusu yapabilirsin. Online başvuru sırasında bazı belgeler e-devlet aracılığı ile elde edilirken bazılarını yüklemen istenebilir. Bu nedenle başvuru sırasında talep edilen evrakları PDF formatında yanında bulundurmanda fayda var.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir sorusuna açıklayıcı yanıt verebilmek için mülkiyet kavramını da açmak gerekir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıların bölümlerinin hangi amaçla kullanılacağını gösterir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre taşınmazın ve taşınmaza bağlı bağımsız bölümlerin kullanım amacının belirtilmesi gerekir. Daire, ofis, mağaza, depo, dükkan gibi birçok farklı amaçla kat mülkiyeti tapusu çıkarılabilir. Bu belge, taşınmazın mülkiyet ve kullanım hakkını tanımlayarak amacını ispatlama niteliği taşır.

Bir yapıya kat mülkiyeti tapusu çıkarılabilmesi için inşaatın tamamlanması ve konutlarda iskan belgesinin alınmış olması zorunludur. Konuta iskan belgesi sonradan alındıysa tapunun kat mülkiyetine çevrilmesi için Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvuru yapılması gerekir.

Arsa üzerine inşa edilen yapı arsa sahibine ait olsa da kat mülkiyeti yapının bağımsız bölümlerinin istisnai olarak başkalarına ait olduğunu kanıtlar. Her bağımsız bölüm kendi başına ekonomik bir değere sahip olduğundan kat mülkiyetine konu olabilir. Apartman boşluğu, asansör boşluğu gibi bağımsız bölümler tek başına bir ekonomik değer ifade etmediğinden üzerine kat mülkiyeti kurulamaz. Bir bağımsız bölüme kat mülkiyeti alınabilmesi için ekonomik değeri olmalıdır.

Kat irtifak tapusu ile kat mülkiyet tapusu arasındaki fark sahiplerinin farklı hak ve imkânları kullanabilmesini sağladığı için bazı sınırlamalar meydana getirir. Kat irtifakı sahibine sınırlı haklar verirken kat mülkiyetinden doğan haklar daha geniş kapsamlı olur. Bu nedenle satılık konut alıyorsan kat mülkiyeti olması, proje alıyorsan kat irtifakı olması gayrimenkulün ile yapabileceklerini değiştirir.

Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Arsa üzerine inşa edilen yapının tamamlandığı zamana kadar geçerli olan hakları göstermek için paydaşlar ve inşaat sahibi arasında kat irtifakı kurulur. Kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrildiğinde sonlanarak geçerliliğini kaybeder. Kat irtifakı kurulduktan sonra tarafların en geç 5 yıl içerisinde bunu sonlandırması ve inşaatı tamamlayarak kat mülkiyetine geçmesi gerekir.

Birkaç madde ile net bir şekilde kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark açıklanabilir;

Kat irtifakı planlanan projeler için alınabilir, inşaatın başlamasına gerek yoktur. Kat mülkiyeti alınması için proje tamamlanmış olmalıdır.

Kat irtifakı pay sahiplerinin hak ettikleri payı gösteren bir belgedir. Kat mülkiyetinde kişinin yapıdaki hakkı olan bağımsız bölümler ve nitelikleri belirtilir.

Kat irtifakından sonra kat mülkiyeti alındığı için bir devamlılık söz konusudur. Proje aşamasında kat irtifakı alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilebilir.

İnşaat sürerken pay sahiplerinin projedeki hakkı kat irtifakı ile gösterilir. Kat mülkiyeti hakkı ancak projenin tamamen bitirilmesinden sonra kullanılabilir.

Tapuda asıl olan ve süreklilik arz eden kat mülkiyeti, geçici olarak proje paydaşlarının hakkını gösteren kat irtifakıdır.

Kat İrtifak Tapusu İle Kat Mülkiyet Tapusu Arasındaki Fark Nedir?

Tapuda kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark kişilerin yapabileceklerini resmî olarak sınırlandırır. Her ikisi de tapu kabul edilmesine rağmen hak sahibinin mülkiyeti ve hakları değişkenlik gösterir.

Resmi tapuda kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark şu şekilde özetlenebilir;

Kat irtifakı tapusunda cins arsa, kat mülkiyetinde bina olarak yazılıdır. Kat irtifakında arsada sahip olunan paya göre belirli bir alan gösterilirken, kat mülkiyetinde bağımsız bölümler yazılır.

Tapuda projenin resmî olarak onaylanması kat irtifakı alınması için yeterli iken kat mülkiyeti yapının projeye uygun inşa edildiğini kanıtlar.

Sadece kat irtifakı tapusu olan yapıların projesinin bitmiş hali denetlenmediği için güvensiz kabul edilir. Kat mülkiyeti alınmış olan yapılar denetlenip onaylandığı için güvenli sayılır.

Birçok banka sadece kat irtifakı olan konutlar için kredi vermeye çekingen yaklaşırken kat mülkiyeti olan yapılar için daha çok kredi çıkarma ihtimali vardır.

Kiralık konut , satılık arsa ya da dükkan gibi emlak işleri ile uğraşırken hedefinde olan gayrimenkulün tapu türünü bilmende fayda var. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapuları kişilere farklı haklar verdiğinden emlak işlemleri sırasında bazı sınırlamalara tabi tutulabilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne istenen evraklar ile giderek ya da online yöntemler aracılığıyla başvuru yaparak kat irtifakını kat mülkiyetine çevirme imkânın var. TKGM tarafından yapılan açıklama doğrultusunda proje iskan aldıktan sonra başvuru yapılması gerektiği açıkça belirtilir.

Kat irtifak tapusu ile kat mülkiyet tapusu arasındaki fark nedeniyle çevirme işleminde yasal prosedürlerin karşılanması gerekir. Ardından projede yetkili olan kuruluş veya arsa hak sahibi tarafından belgelerle yapılan başvuru sonrasında tapu türü değiştirilebilir.

Kat irtifakı, inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine çevirme üzerine verilen bir hak kabul edilir. Bu nedenle yapıda birçok hak sahibi olsa da tek bir kişinin başvurusu bile tapu türünü kat mülkiyetine çevirmek için yeterlidir. Bu hakka sahip olan kişiler istedikleri zaman başvuru yaparak sahip oldukları gayrimenkul için tam mülkiyet alabilirler. Başvuru sırasında şu belgeler istenir:

Bağımsız bölümlere ait arsa payları ve isim listesi

Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskan)

Bağımsız bölümlerin DASK belgesi

Yapı borcu olmadığını gösteren belge

Tarafların nüfus cüzdanı

Sahip olduğun gayrimenkulün inşaatı tamamlandıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevirme başvurusu yapabilirsin. Kullanıma hazır bağımsız bölümler üzerine resmî işlemler tamamlandıktan sonra yeni tapunu alabilirsin. Burada dikkat etmen gereken önemli bir detay ise yapının iskanı ile alakalıdır. Başvuru yaptığın zaman onaylaması için yapının tüm bağımsız bölümlerinde iskan ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) kontrolü yapılır. Yapıda bir bağımsız bölümün bile iskanı yoksa kat mülkiyeti alamazsın.

Tapu cins değişikliği işlemi yapmak için Tapu Kadastro Müdürlüğü’ne direkt başvuru yapabilirsin. Resmî olarak görevlendirilen kişiler denetimlerini tamamlayarak yapının projeye uygunluğunu denetledikten sonra olumlu sonuç alınırsa yeni tapuna sahip olabilirsin. Bu noktada arsa payları oranında kat irtifakı kurulması ve herkesin kendine ait payının net bir şekilde belirlenmiş olması gerekir. Bağımsız bölümler projede belirlenmeli ve eklentiler, ortak alanlar pay sahipleri, proje sahibi tarafından onaylanmalıdır.

Konut sahibi olmak istiyorsan tamamlanmış inşaatların yanı sıra planlanan projelere de göz atabilirsin. Avantajlı ödeme koşulları ile birçok şehirde yapılan konut projeleri şimdi Emlakjet’te!